株やＦＸ取引の指南書などが数多く出ているので書店で見かけたり電車の広告などで見かけたりしたことがあると思います。不景気不景気と言われ続けて、最近では普通に働いている人も副業として投資をしている人が増えているのです。

しかし株について詳しく知っている人はそれほど多くはありません。これから始めようとする投資初心者の人にはちょっと難しいかもしれませんね。
そもそも「投資」というものは、儲けを増やせるメリットがある反面、ちょっと運用を間違えば投資した資金を失ってしまうというリスクが常につきまといます。

そんな方にオススメしたい投資が「マンション投資」です。これは文字通りマンションを購入して誰かに貸し出し、その家賃収入を得るというものです。
あまり投資という感じはしませんが、購入したマンション自体が資産になるので投資初心者でも安心です。

この投資が株などの投資と違うのは、まず第一に損をしないということに付きます。専門知識も必要なく、買ったマンション自体に価値があるので失敗が ありません。マンションの購入自体が高くて難しいと思うかもしれませんが、住宅ローンを利用すれば月々の負担はそれほど高くなりませんし、家賃収入充てれ ば良いのです。

第二のメリットとしては基本的に放置が可能、ということです。株やＦＸなどの投資は一日何回も取引をしたり相場を監視しなければなりませんが、マンション投資の場合は何もしなくても毎月定額の収入を得られるという安心感があります。

さらに業務委託を行えば、入居者を探したり家賃を徴収したりという作業すら行う必要がないので、いわゆる「大家」としての管理作業からも開放されるのです

。このマンション投資でもっとも大変なのが入居者を見つける部分ですが、更に安心なのが「サブリース」と呼ばれる空室保証制度です。

初心者でも投資をしてみたい、という方はこちらのサイトから詳しい内容を調べてみるのをオススメします。

チャートとは、日ごとや週ごとに株価を並べてその銘柄の
株価の流れを分りやすくしたものです。

左側の数字は株価。

株価の動きが波のように上下にうねっているのが分ると思います。

チャートの中を見ると、白い棒状のもとの青い棒状のもの（塗りつぶしている）が見えると思います。この棒状のもの一つ一つを「ローソク足」と呼びます。

ローソク足を見ることにより、その当時の株価株価の始値や終値、どれくらい値幅のある動きがあったのかなどを知ることが出来る指標のひとつであり、その形成された形により当時の意味合いを知ることが出来ます。

チャートは大きく分けて４種類あります。
どれも株価の流れを掴むための指標です

同じ銘柄でも「短期間での株価の動き」と「長期間での株価の動き」を見比べると、いま調べている銘柄の株価が高いのか？安いのか？

また上昇トレンドなのか下降トレンドなのか？といったことがチャートから読み取れます。

株を調べる際は１つのチャート図を見て判断するよりは数種類のチャートを見ておくと短期間・長期間での株価の流れが掴めて購入や売却時のちょっとした参考となります。

たとえば、

私は、平成１６年現在、５８才のサラリーマンです。
３９才（昭和３９年）からアパート・マンション経営を開始して、２０年で所有戸数７５戸、資産６億円に至りました。ただし借金も多く、平成１６年４月現在３億９０００万円あります。
所有する７５戸の内訳は次の通りです。

• 札幌　　　　３２戸　（ワンルームAP３２）
• 首都圏　　１６戸（戸建１、ファミリーマンション１、ワンルームAP８、ワンルーム６）
• 関西　　 　２５戸 (ファミリーマンション３、ファミリーアパート２１、ワンルーム１)
• 博多　　　　２戸　（ワンルーム２）

平成１６年、私の資産戦略の需要課題は「中金持ち戦略」の推進です。
６０才、サラリーマンの定年です。私はこの６０才を迎えるに当たって家賃月収１００万円を目指して頑張ってきました。経過と今後の展開は次の通りです。

●第１期アパート・マンション投資期　１９８４～１９０１年（３９才～４６才）

バブルを予測することで、所有戸数は５４戸に至りました。
この時期ワンルームマンションアパートの購入に当たって、ほとんど自己資金を使わずいかに
借金を活用するかに全力を入れました。バブルの実践で資産を拡大する。そのためには、まず借金で東京を買い、東京を担保に、大阪を買う。大阪を担保に福 岡、札幌を買っていく。札幌アパートの購入に当たって、物件価格、仲介手数料、登記費用を含めて全額銀行から借り入れるフルローンも活用しました。 １９８４年ころ、私の手元金は約１０００万円でした。当時ワンルームマンションは約１０００万円です。１戸購入に必要な頭金は５％の５０万円でよく、他に 登記５０万円を用意して合計１００万円で、ワンルームマンション１０００万円を１戸購入することができました。１０００万円あれば、単純に１０００万円の ワンルームマンション１０戸を購入することができるのです。それを実践してみました。いわゆる借金を活用したテコ効果による資産拡大策です。この時期私の 自論は、「借金せよ。現金は持つな。不動産を買い続けよ。」でした。 ●第２期アパート・マンション投資期１９０２～２０００年（４７才～５５才） バブルで収益の上がったワンルームマンションを売却します。
儲けで借金を返済していきます。自己資本比率の拡大です。
借金体質の水ぶくれからスリム化の実践です。青色申告のタテとヨコの損益通算の活用で赤字を出し、売却利益に課税がほとんどかかることがありませんでした。
シングルマンション２戸売却で約１８００万円の売却益をあげることが出来ました。青色申告の期間損益通算でこの１８００万円の儲けに対して、１円の課税さ れておりません。又この時期株投資を積極的にすすめることで収益をあげることが出来ました。結果、この９年間で借金を４億円から２億７０００万円へ約１億 ３０００万円減らすことが出来ました。
この時期家賃はそれほど下がらず、借金の金利がどんどん下がることで大幅な借金にかかわらず持ちこたえることができております。 ●第３期アパート・マンション投資期　２００１～２００７（５６才～６２才）

平成１３年遺産相続で、加古川のアパート２２戸を所有しました。
第２期で借金が２億７０００万円まで下げることが出来ましたが、ここでさらに借金１億５０００万円増えて合計４億２０００万円の借金をもつことになりまし た。あらかじめ父名義で借金つきのアパートを建てて、父の保証人を私がします。父が亡くなったとき、借金つき贈与で相続税が１円もかからない仕組みをつ くったわけです。贈与税は払わなくて良かったのですが、借金は引き継ぐことになりました。

・低金利活用加古川アパート実質収益改善作戦

平成１４年、私の年齢も５７才になりました。本格的に借金に対応するために対策を練る必要があります。ここで実施した のが、加古川アパートの金利変更（４．２％→２．４％）です。結果、月づきの金融機関への返済額が９２．５万円→７６．３万円＝１６．２万円収支を改善す ることが出来ました。

この年、札幌のアパートの老朽化が進み、修繕費が増え且つ家賃が下がっています。
この１６．２万円の合理化で家賃の下がった分と補修費を何とかカバーすることができました。構造改革なくして、資産戦略なし。
常に先を考えての対策を組んでいくことの必要性を強く感じております。

６０歳実質アパートマンション経営で、手取り１００万円が実現の見込みです。

サラリーマンは、定年後フルタイムで働きますと約２０万円の年金が減らされます。
しかし給与以外の収入不動産収入であれば、いくらあっても年金収入は減額されません。私の場合、手取り家賃収入１００万円あっても、年金は全額いただくことができるのです。

定年は６０才ですが、あと２年会社の制度を利用して６２才までお世話になろうと思っています。６０才～６２才の２年間で第２の人生の戦略を見直します。

●第４期アパート・マンション投資期　２００８～２０１７年（６３才～７２才） ２００８年は、私にとって実質会社から離れてアパート・マンション経営に専念すべき 年になります。この年は同時に、札幌のアパートで借金しています金利の見直しの年にもなります。この年、従来の固定金利か、変動金利を選択することで収益 の見直しを予定しています。金利は現状の低金利で、あまり上がっていないことが考えられます。そうなれば、現状よりも銀行支払い額が下がりアパート・マン ションの実質収益は好転します。そして、修繕・リフォームについて積極的に手をかけることができると思っています。

札幌アパートについては、返済が終了するとき、場合によっては東京５区内物件に買い替えも視野にいれるべきと思っています。

・東京地震、東海地震を想定して分散投資を図れ

地震がおきることを想定して、現在の所有物件を分散して現在に至っているわけです。東京首都圏の場合、岩盤の固い関東ローム層のエリアに所有すべきと思っています。東京湾岸や江東区などの軟弱地地盤では長期に渡って所有するには問題ありです。

もし万が一東京や東海地区に地震がおきて、首都機能がうまくいかなくなったとき、次の首都は大阪を予測します。その場 合、岩盤の固い北摂地区を重要視です。大手都市銀行は、東京直下型地震を予測して、千里中央に東京と同じメインコンピューターを設置したと聞いています。 関西の狙いは、岩盤の固い千里、吹田、茨木などのイメージのよい北摂地区です。私の所有する茨木のファミリーマンション３つはそういった意味で所有してい ます。JR茨木、モノレール茨木共に徒歩８分です。新幹線新大阪駅や伊丹飛行場へも２０分以内に到着することが出来ます。

●第５期アパート・マンション投資期　２０１８～２０２７年（７３才～８２才） ・木賃アパートスクラップアンドビルド作戦

この時期で私の所有するアパート・マンションの借金の返済が全て完了することになります。

借金返済のあとの人生は、人生の充実期と思っています。

相続を考えて、老朽化したアパートのスクラップアンドビルドを検討していきたいと思っています。アパートはRCで少し 広めのシングルマンションを検討します。すなわち３階建て以上、鉄骨・RC、２５平方メートル以上、トイレバス分離、インターネットつきのシングルマン ション作戦です。まだまだ夢は広がっていきます。

ここでは不動産投資に必要な不動産売却の流れについてご紹介します。

相談・依頼する

物件を売却する際は希望売却価格のほか売却理由を求められる場合があります。単に不動産投資を楽しみたい方はその理由で結構かと思います。

また収益物件の場合、物件の履歴や入居者の履歴など様々な情報を提供しなくてはいけません。より高価格で売却するためには不動産業者と団結して物件のアピールポイントを模索しなくてはならないのです。

また、リフォームによるバリューアップやその他の売却方法、プランを提示されることがあると思いますが、任せるのではなく自己判断で行ったほうが良い不動産投資が見込めます。

物件調査

売却を依頼した場合、物件の調査が行われます。調査内容や役所での現況や法的な調査、過去の賃貸状況や修繕履歴などが主に上げられます。

ほかにも周辺地域の開発具合によって生じる物件価格の変動調査を行い客観的に物件の価値を見出します。物件価格のつけ方には様々な種類がありますが、主に「取引事例比例法」や「収益還元法」などがあります。

使う方法によって物件の価格も変動してきますので、一番合理的な方法を選ぶことが不動産投資では大切です。

物件を売却する

物件を売却する相手は個人や投資家、各不動産仲介業者などが対象となります。

原則として全ての情報を提供しなくてはなりませんが、購入する側が判断基準とするものはまず図面です。図面を所持していない場合、依頼した不動産業者が作成してくれるところもあります。情報公開の手段はインターネットや広告、現地販売などがあります。

どちらの方法を選ぶかはもちろん所有者が判断することが可能で、別途費用がかかりますが特殊な販売手段を行ってくれるところも多いようです。こうして売却の手段を選ぶことによって定期的に不動産から情報が伝わってきます。

希望の売却条件に沿わない場合はもう一度作戦を練り直すことをお勧めします。

売買契約を行う

上記の条件で良い売却先が見つかった場合本格的な売買契約となります。購入時同様安全な取引が行えるか調査の上、売買が成立します。

引渡しを行う

不動産取引が終了となります。必要であれば税理士などの紹介を受けることも可能です。

仙台賃貸の経営

仙台賃貸物件を貸し、その家賃で賃料を得ます。仙台は東北地方でも人口が多い街ですので、賃貸物件も人気があります。

駐車場・パーキング経営で土地活用

駐車場経営（パーキング）で土地の有効活用の方法は2通りで、1つはすべての経営を自分で行う方法です。不動産や駐車場の知識・交通量などの知識があればいいですが、ない場合は駐車場経営の業者に依頼しコインパーキングなどを作ってもらい、土地の賃料から収益を得る方が有効的な土地活用が可能でしょう。

相談・依頼する

不動産のエリアや立地条件、対象ターゲットについて明確に決めておくと良いでしょう。大切なのは利回りをどのくらい見込んでいるかです。

不動産業者に依頼する場合は設定した利回りの条件に合わせて物件やプランを提供してくれます。きちんと打ち合わせを行って、失敗しない不動産投資を目指しましょう。

資金計画を明確にする

不動産投資、収益物件に投資できる自己資金はいくらなのかを明確に、また融資希望額を定めて計画的な投資を実現しましょう。

不動産業者に依頼する場合は知識やノウハウなど正しい不動産投資についての説明を行ってくれるところもあるようです。

投資物件を選ぶ

個人で探す場合も不動産業者に依頼する場合も、なにより物件を選ばないことには先に進みません。不動産業者に依頼した場合は希望の条件に合わせて向こうがいくつかの物件を提示してきます。

それからいくつかの物件にしぼり実際に見学することで最終判断を行います。このとき、物件のみならず周辺の環境や雰囲気を観察することも大切です。

契約する

希望の物件が見つかれば契約となります。契約時に心配であればデゥー・ディリジェンス（多面的調査）を行ってくれる業者も有るようです。

別途費用がかかるので要注意ですが、絶対に失敗しない不動産投資を目標とするのであれば、このようなプランを試してみるのも良いかと思います。

契約が済んでもまだ取引は完了にはなりません。物件に対して安全な取引ができるか、先方からの調査がいくつかあります。これをクリアすると次の段階に進むことができます。

引渡しを行う

融資利用がある場合、融資の承諾がおりたら本格的に物件の引渡しです。

決算や所有権移転登録などの手続きを終え、いよいよ物件のオーナーとなります。投資用物件の場合は売却した不動産業者がそのまま管理やトータルをサポートしてくれるところもあるようです。